La Principauté de Monaco est située en Europe occidentale et est l’un des plus petits pays de la zone euro et du monde, avec une superficie de seulement 2 Km².

Ce petit pays de moins de 40 000 habitants est connu des touristes pour son luxe, ses casinos, son Grand Prix de Formule 1 et ses sites magnifiques.

Cependant, il est également très attractif en tant que résidence permanente, offrant sécurité, stabilité sociale et économique, éducation et systèmes de santé de qualité (voir l’article « Santé à Monaco« ), et, surtout, pas ou peu d’impôts.

Ce n’est pas un hasard si des personnalités comme Bono, Boris Becker, Lewis Hamilton et Nico Rosberg, entre autres, ont choisi cette destination pour y résider.

On dit qu’un habitant de Monaco sur trois est millionnaire, et c’est le deuxième pays au monde où le revenu par habitant est le plus élevé.

Des plages attrayantes, le luxe, l’absence de taxes, la sécurité juridique et un cadre de vie idyllique à proximité de la Côte d’Azur font de Monaco le paradis des méga-riches.

Ainsi, il n’est pas facile d’obtenir une résidence à Monaco pour y vivre ou pour acheter un investissement immobilier rentable sans conseils appropriés.

Situation actuelle du marché immobilier à Monaco

Monaco est, à ce jour, le lieu de résidence de haute qualité le plus cher au monde. Les personnes souhaitant transférer leur résidence à Monaco doivent donc être conscientes que l’achat et la location ne conviendront pas à toutes les bourses et que cela peut impliquer un « coût caché » lié au fait de ne pas avoir d’impôts.

Les prix de la place s’expliquent clairement par deux facteurs :

• Forte demande de logements de la part des millionnaires qui souhaitent transférer leur résidence fiscale à Monaco pour éviter de payer des impôts ou investir à Monaco pour protéger leur patrimoine.
• Une offre très limitée en raison de son orographie. À l’instar de villes comme Barcelone, Monaco est coincé entre la montagne et la mer, ce qui l’empêche de se développer dans l’espace.

Des projets tels que Cala Portier visent à manger la terre de la mer en ajoutant 15 acres de terre à la Principauté jusqu’en 2026.

Prix de l’immobilier à Monaco : un excellent marché pour les HNWI

En conséquence, les prix de ses logements (tant à la vente qu’à la location) sont exorbitants et à la portée de très peu de personnes. Le mètre carré peut être 100 % plus cher qu’à New York, voire 200 % plus cher qu’à Paris.

Le prix moyen des logements dans la Principauté a dépassé le seuil de 55 000 euros par mètre carré, consolidant Monaco comme l’endroit le plus cher au monde pour l’achat d’une maison.

À la fin de l’année 2022, l’augmentation était de 9 % par rapport à 2021 et de 74 % par rapport à la décennie, ce qui fait de l’achat de logements à Monaco non seulement un marché pour les nouveaux résidents, mais aussi un marché pour les investisseurs.

Monaco est composé des quartiers suivants : Monaco-Ville, Jardin Exotique, La Condamine, Les Moneghetti, Monte Carlo, La Rousse, et Larvotto.

Selon les statistiques du gouvernement monégasque de 2022, la moitié des districts de Monaco ont vu leur volume de transactions augmenter d’une année sur l’autre, principalement grâce à la vente de résidences secondaires.

Le quartier de La Condamine est actuellement le quartier où l’achat de logements a le plus augmenté en raison d’une meilleure offre qualité/prix. Cependant, comme à l’accoutumée, Monte Carlo et La Rousse monopolisent la majorité des transactions et de la demande du marché.

Ceux qui veulent vivre dans le mythique Monte Carlo doivent faire face au prix moyen au mètre carré le plus élevé de tous les quartiers, avec près de 60 000 euros le mètre carré, suivi de près par le Larvotto et Fontvieille.

Le quartier le moins cher pour investir et louer à ce jour est Jardin Exotique, où le prix moyen n’est que de 35 400 euros le mètre carré.

En raison du peu d’espace disponible à Monaco, la plupart des transactions correspondent à des logements de seconde main, et plus particulièrement à des studios ou à des appartements pour une personne. Les logements de luxe de seconde main sont soit très chers, soit pratiquement inexistants sur le marché.

A cet égard, en raison de la crise géopolitique actuelle, de nombreux logements sont apparus sur le marché. Cependant, ils s’accompagnent de difficultés opérationnelles en termes d’achat.

Le marché de la construction neuve

Comme nous l’avons mentionné, Monaco est un pays où les terrains sont limités, ce qui se traduit par un nombre relativement faible de nouvelles constructions chaque année, de nature très exclusive et souvent vendues « hors marché ».

Historiquement, la construction neuve ne représente qu’une petite fraction, soit 5 % du total des ventes en Principauté en 2021.

Le marché de la location : des petits appartements aux villas

A l’image du marché de la vente, Monaco est la place la plus chère pour la location d’un logement, devant New York, Paris, Hong Kong et Singapour. Après la baisse subie lors de la pandémie de COVID-19, les prix des loyers à Monaco ont rebondi par rapport à leur plus bas niveau de 2020 pour atteindre un prix moyen de 91,08 € par mètre carré et par mois…

En moyenne et d’après notre expérience, les loyers se situent dans la fourchette suivante :

• Studios ou maisons individuelles: €3.000 -6.000 / mois.
• Logement familial d’occasion: €5.000 – 15.000 / mois
• Nouveau logement familial: €15.000 – 40.000 / mois
• Villa ou luxe: €40.000 – jusqu’à 200.000 / mois.

Il existe des appartements en duplex au Carre d’Or qui se louent à plus de 200 000 euros par mois.

Le marché de la location étant compliqué et porteur, les opportunités se succèdent et sont très profitables pour les propriétaires. Sans compter qu’il est très rentable de pouvoir louer une partie de ces biens lors d’événements tels que le Grand Prix de Monaco ou la période estivale.

Comment acheter une propriété à Monaco ?

Monaco est un pays si petit qu’il se mesure en acres et non en miles. L’ensemble de la principauté pourrait tenir dans le Central Park de New York. Pourtant, aussi petit soit-il, Monaco est l’épicentre international du glamour.

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