Biens immobiliers « off-market » à Monaco : de quoi s’agit-il et comment y accéder

Monaco continue de captiver les investisseurs mondiaux et les personnes fortunées grâce à son luxe inégalé, sa sécurité et un environnement fiscal avantageux ; par conséquent, le marché immobilier à Monaco est extrêmement compétitif et coûteux.

Néanmoins, il existe encore quelques opportunités grâce à ce que l’on appelle des propriétés off-market.

Dans cet article, nous expliquerons ce que sont ces propriétés dans la Principauté et pourquoi elles représentent une opportunité exceptionnelle pour des acheteurs discrets.

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Le rapport en anglais « « The definitive guide to living and paying taxes in Monaco » » est désormais disponible, avec des informations détaillées sur le cadre fiscal, la résidence et la société monégasque.

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Le panorama immobilier à Monaco

Monaco est l’un des plus petits pays du monde, occupant seulement 2 km² et abritant moins de 40 000 habitants, pourtant il possède l’un des marchés immobiliers les plus chers au monde.

Cette exclusivité est due à une forte demande de la part de millionnaires cherchant à transférer leur résidence fiscale pour bénéficier de faibles taxes ou d’aucune, de conditions de vie sûres et d’un environnement social et économique stable.

Les prix de l’immobilier à Monaco ont grimpé de manière spectaculaire, avec un prix moyen au mètre carré dépassant 55 000 € et atteignant près de 60 000 € dans le quartier prisé de Monte Carlo, tandis que le Jardin Exotique reste le plus abordable, à environ 35 400 € par mètre carré.

Selon les statistiques gouvernementales de 2022, plusieurs quartiers ont connu une augmentation annuelle des volumes de transactions, La Condamine étant en tête de la croissance grâce à son offre attractif qualité(prix), même si Monte Carlo et La Rousse continuent de dominer la demande du marché.

Nouvelles constructions

Le marché des constructions neuves à Monaco est très limité, ne représentant qu’environ 5 % des ventes totales en 2021, et bon nombre de ces projets se vendent off-market en raison de leur exclusivité et des contraintes spatiales du pays.

Par ailleurs, le marché locatif demeure parmi les plus onéreux au monde, avec des loyers moyens atteignant environ 91,08 € par mètre carré par mois ; les studios ou appartements pour une personne se louent de 3 000 (6 000) € par mois, les logements familiaux de seconde main de 5 000 (15 000) €, les logements familiaux neufs de 15 000 (40 000) €, et les villas ou propriétés de luxe peuvent même commander des loyers allant jusqu’à 200 000 € par mois.

La rareté des terrains est telle qu’elle a conduit à des projets comme Le Portier (alias « Mareterra »), qui visent à ajouter 15 acres supplémentaires à la Principauté d’ici 2026, atténuant légèrement les contraintes spatiales.

Que sont les propriétés off-market?

Les propriétés off-market sont celles qui ne sont pas publiées sur les plateformes immobilières conventionnelles. Il existe différentes raisons pour lesquelles le vendeur, qu’il soit un professionnel de l’immobilier ou le propriétaire, peut choisir de ne pas rendre public son intérêt à vendre une propriété :

Pour des raisons de confidentialité
Pour éviter d’attirer d’autres agences immobilières
Pour la certitude que la propriété se vendra de toute façon facilement
Pour privilégier des acheteurs potentiels de confiance et qualifiés

Pour une ou plusieurs des raisons ci-dessus, il existe constamment des propriétés qui ne sont commercialisées que par le biais de réseaux de confiance et des meilleures agences immobilières de la Principauté, garantissant que seuls les acheteurs sérieux et qualifiés y aient accès.

Par conséquent, il est d’un grand avantage pour un acheteur de disposer du réseau de contacts nécessaire pour accéder à ce type de propriétés off-market : cela garantit un accès à un catalogue plus vaste et à un meilleur rapport qualité(prix).

Chez MonacoAdvisers, nous travaillons avec un vaste réseau d’agents immobiliers disposant d’un accès continu à de nombreuses annonces off-market, ainsi, si vous souhaitez acheter une maison à Monaco, n’hésitez pas à nous contacter en fonction de vos besoins.

Un étranger peut-il acheter une propriété à Monaco?

Oui, les étrangers peuvent acheter une propriété à Monaco, bien que le processus soit particulièrement strict : les acheteurs internationaux doivent fournir une documentation exhaustive pour vérifier l’origine des fonds et se conformer aux règles de lutte contre le blanchiment d’argent.

Bien que les exigences puissent être strictes, des agents locaux expérimentés et des experts juridiques accompagnent les acheteurs à chaque étape du processus. Collaborer avec ces professionnels est essentiel pour assurer une transaction réussie dans un marché qui exige à la fois discrétion et respect des normes réglementaires.

Taxes immobilières et frais de transaction

Comprendre les coûts associés à l’achat d’une propriété à Monaco est essentiel pour tout investisseur. Le cadre fiscal dans la Principauté est relativement complexe, avec diverses taxes et droits qui doivent être pris en compte dans l’investissement global.

Pour les propriétés neuves, la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est généralement appliquée à 20 %, similaire au système français, tandis que les propriétés anciennes peuvent être soumises à un droit de mutation de 4,5 % pour les particuliers et de 6,5 % pour les autres acquéreurs. Les frais de notaire se situent habituellement entre 1 % et 3 % du prix d’achat, reflétant l’importance de la supervision juridique dans les transactions immobilières.

De plus, les honoraires des agents immobiliers sont habituellement d’environ 5 % (plus TVA) pour le vendeur et d’environ 3 % (plus TVA) pour l’acheteur. Les acheteurs doivent également prévoir des coûts supplémentaires de vérification diligente, incluant les frais juridiques et une documentation KYC complète requise dans le cadre de règles strictes de lutte contre le blanchiment d’argent.

Devenir résident et ses avantages

Comme vous le savez probablement, la Principauté, malgré avoir disparu de pratiquement toutes les listes internationales de paradis fiscaux, maintient un système fiscal très avantageux. Un résident fiscal monégasque n’aura pas à payer d’impôt sur le revenu, ni d’impôts sur les dividendes, les plus-values ou les intérêts. En cas de donation ou d’héritage à un proche, il n’aura pas non plus à payer d’impôts.

Mais il convient de préciser qu’un non-résident qui acquiert une maison à Monaco ne devient pas automatiquement résident administratif, et encore moins résident fiscal monégasque.

Cependant, il y a une bonne nouvelle : si vous avez le pouvoir d’achat nécessaire pour posséder une maison à Monaco, vous remplissez probablement les conditions pour obtenir la résidence.

Sans vouloir nous éloigner du sujet de ce guide, il convient de savoir qu’en termes généraux, la procédure habituelle pour obtenir la résidence administrative consiste à prouver votre solvabilité à une banque par le biais d’un dépôt ou d’un investissement conséquent (au moins 500 k€).

Le soutien de la banque et quelques exigences simples (pas de casier judiciaire, quelques formalités, etc.) suffisent pour obtenir un permis de résidence. Ce permis administratif ouvre à son tour la porte à la résidence fiscale (nous n’entrerons pas dans les détails ici non plus, pour plus d’informations, lisez « Conditions de résidence fiscale à Monaco« .

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Comment acheter une propriété off-market à Monaco

Acheter une propriété off-market à Monaco nécessite une approche sur mesure qui diffère des transactions immobilières conventionnelles. Les acheteurs doivent faire appel à des agences réputées disposant d’un accès exclusif aux annonces off-market et connaissant les particularités des transactions privées.

Le processus commence par une discussion détaillée de vos besoins, incluant le budget, l’emplacement et les caractéristiques spécifiques de la propriété. Une fois vos critères définis, les agents mettent à profit leurs vastes réseaux pour vous présenter une sélection soignée d’opportunités off-market correspondant à vos exigences.

Des visites privées sont organisées afin de garantir que seuls les acheteurs sérieux aient accès à ces propriétés exclusives. Votre agent négociera en votre nom, vous guidant à travers les processus d’offre et de due diligence tout en veillant à ce que tous les documents légaux et financiers soient en ordre.

Vous envisagez d’acheter une propriété à Monaco?

Le marché immobilier de Monaco continue de prospérer malgré sa taille réduite et son espace limité. Le caractère exclusif des propriétés off-market, combiné aux avantages fiscaux de la Principauté et à un niveau de vie élevé, en fait une destination attrayante tant pour les résidents que pour les investisseurs.

Si vous envisagez de vous installer à Monaco ou d’élargir votre portefeuille immobilier, c’est le moment d’explorer les opportunités off-market : notre équipe d’agents expérimentés est prête à vous guider dans le processus et à vous aider à accéder aux meilleures propriétés off-market de la Principauté.

N’hésitez pas à nous contacter dès aujourd’hui pour une consultation confidentielle en envoyant un e-mail à [email protected] ou via le formulaire.

Sources